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拿地近5000天后,李嘉诚在上海最后一个地产项目开盘

实探“红五月”③ |上海楼市短暂繁荣:李嘉诚卖掉的“网红”楼盘也回天乏术

原创: 徐帅 90度地产

千呼万唤始出来。5月20日,在等待了13年、拿地近5000天之后,高尚领域项目终于开盘。

一朝开盘,这个项目就吸引了整个普陀,乃至整个上海的目光,迅速成为“网红盘”。除了拿地早这一特点之外,高尚领域也是李嘉诚旗下的长实集团在上海的最后一个地产项目,如今售出之后,就意味着,李嘉诚完全退出了上海的房地产市场。

当90度地产联系到某知名中介置业顾问王新的时候,他正利用中午少的可怜的休息时间补觉。但说到“高尚领域”,他立马来了精神。王新坦言,目前主要精力就放在这个项目上,因为这个项目是目前上海最受购房者关注的楼盘。

不过,这只是上海楼市的一角。当下的数据,就给上海楼市泼了一盆冷水。最新数据显示,上海新入市项目去化情况堪忧,最高认筹比仅32%。从签约情况来看,青浦和浦东都出现大幅下滑,尤其是上周(5月12日-19日)青浦成交环比减少34.1%,浦东则仅成交1.3万平方米,环比减少38.1%。

一位研究上海楼市多年的观察者说,上海楼市如今确实被带动起来,但与2015、2016年仍无法相比,毕竟这波热潮的购房主角是曾被限购、如今社保已满两年的外地人,但这部分人仍以刚需和改善为主,面对如今的高房价仍然难以接受,因此,如今上海楼市的繁荣是暂时的,难以长久。

李嘉诚卖掉的项目为什么会火?

“开盘当天,1145套房源就已经认筹近400组了。有趣的是,前几天我还接待了来自香港和广东的购房者,因为毕竟是李嘉诚最后一个内地的项目,老牌港企在客群上,比其他新房客户更多样一点。再说了,地段和商圈及规划摆在这里,9万的均价很划算了,而且是精装修交付。”王新说。

如今,90度在网上寻找上海一手新盘时,铺天盖地都是“高尚领域”的推广。据王新介绍,这个项目开发商给的返点在上海的新盘中是相当高的,各个中介的置业顾问都会给客户优先推荐这个项目。

火爆的原因是什么呢?

王新说,上海内环寸土寸金,每次内环沿线新盘入市,总能激起市场波澜,但一般这些项目推出的房子也就一二百套,像高尚领域这样一次性推出1000多套房源的并不多见。所以一旦集中释放,购房者便会蜂拥而至。

上海目前的新房项目较少,但需求不少,因此,楼市还出现了一个有意思的现象:不少已经入市10年以上的老盘,在今年陆续“复活”,纷纷加入这一轮楼市行情,很多因为地段好就变成了“香饽饽”。

“比如说,五坊园三期是黄浦明日星城的后续产品,明日星城这个楼盘,最早的一期是在2001年,至今已经有18年的时间了,周边很久没有新房供应。还有老静安知名项目泰府名邸,是10年左右的小区了,日前又推出了新品入市。”

二手房仍然有价无市

李嘉诚曾提出的“地段论”,也反映在了上海二手房市场。

春节之后,楼市进入“小阳春”的传闻沸沸扬扬,随着第二个孩子的到来,小林起了置换的心思,从三居室置换为四居。为了尽快换房,小林将自己房子的挂牌价调整到了该小区同样户型的最低价。

然而,看房的人不少,真正下手的却没有。明明声明了价格还可以商量,但这两个月,买房者却似乎越来越不着急了。

中介经纪人杨其说,随着五月以来新房项目的不断入市,二手房市场将会受到影响。当然,地段和房子类型也很重要。

“以我的切身体会来看,二手市场是有回暖,但不代表什么房子都卖得掉,现在的买房人精着呢。好区位的次新房优势明显,如果是老破小,价格上就得让步。”在上海,同一地段下老破小、次新房、待交付新房三者之间的价差那是相当大,没有学区的老破小单价甚至只有新房的一半,随着房龄增长接盘侠难找,资产折旧非常明显,市场真正回归了“房住不炒”。

杨其以一个他所负责的刚需社区举例,这个小区交通极为便利,好租好卖,以两居为主。该小区从去年到今年2月份成交从未超过4套,而今年3月成交6套,4月到中旬已经有3套。这样一个典型上海二手房大型刚需社区,可以在一定程度上反映市场的情况。此外,年初的时候,小区还有十几二十套在售,现在只有6套了,虽然成交价格还没有什么变化,但说明房东的心态变了,不着急出售了。

业内人士分析,一季度楼市“小阳春”,更多是楼市被压抑已久之后的反弹,自住需求终于出手了。但鉴于整体上的抑制政策并没有放松,所以像过去十年那样,短期内楼市大幅上涨的可能性并不大。

长三角一体化成了环沪板块的福音?

上海热度的飙升,更重磅级的支撑是“长三角一体化”。

长三角一体化发展的重大利好,加之上海严格的限购政策,让广大的刚需和投资人群,纷纷将目光转向环沪板块。

政策方面,自从“上海史上最严调控政策”发布,对于刚来上海打拼不久的“新上海人”来说,到上海周边的卫星城市购房置业,成了他们短期内购房的唯一选择。

近期,从“地王频出”到“学区房新政”,苏大强带火的苏州成为长三角楼市的绝对主角。有个段子,在苏州园区工作的金融民工小王,因为苏州园区的房价太高,将房子买在上海,每天往返两个小时上班。虽是调侃,但也说明长三角一体化,上海周围城市迎来发展的契机。

上海知名房产自媒体“地产Y教授”认为,土地供给不足、人口控制不放松、楼市政策压顶种种限制之下,上海楼市正在逐渐枯萎,而同时,随着长三角一体化持续推进,部分环沪城市成为价值洼地。上海的竞争力在于教育资源与医疗资源有优势,如果这些资源逐渐与长三角城市共享,比如说高考,如果上海与昆山的录取条件相同,那在上海买房的需求就不再那么迫切了。

从2018年上海土地供给情况来看,一方面是限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩;一方面是楼市限购、限贷款等调控城市范围增大,部分购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大。对房企来说,在上海获取合适的住宅用地是非常不容易的,政府更希望引入产业与商业。

不过,上海楼市如何发展还是要取决于政策是否有调整或者局部的微调,以及长三角一体化的具体执行情况。

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